Als de kwaliteit van wonen wordt aangetast door gebreken in het gehuurde appartement of als het appartement niet de kenmerken heeft die het volgens de huurovereenkomst zou moeten hebben, hebben huurders recht op huurvermindering. Luchtoverlast, bijvoorbeeld door stof of geur, kan ook een legitieme reden zijn om de huur te verlagen. Niet alle gevallen geven echter recht op een huurverlaging. – Gitte Hartung
Wanneer is er geen recht op huurverlaging wegens luchtoverlast?
De stank van vuilniscontainers, uitlaatgassen van wegverkeer of sigarettenrook uit het naburige appartement kan onaangenaam zijn en veel huurders voelen zich aangetast in hun kwaliteit van leven en wonen. Toch rechtvaardigt dit niet altijd een huurverlaging.
In principe kun je bij een woningtekort altijd een huurverlaging doorvoeren. Als de verhuurder echter van mening is dat dit onterecht is, kan dit leiden tot een geschil, dat voor de rechter moet worden beslecht. Die laatste moet dan beoordelen of de gemelde luchthinder een voldoende reden is voor een huurverlaging of niet.
De wetgever formuleert drie situaties waarin de huurprijs niet door de huurder mag worden verlaagd:
- De tekortkomingen zijn irrelevant.
- De gebreken maken deel uit van het algemene levens- of huurdersrisico.
- De gebreken vallen onder sociaal gebruikelijke of lokale omstandigheden.
Wat er precies met deze formuleringen wordt bedoeld, is niet specifiek gedefinieerd en hangt sterk af van het individuele geval. Voor een betere illustratie geven we u daarom graag enkele voorbeelden van wanneer een huurverlaging meestal niet is toegestaan.
Als u uw huur wilt verlagen omdat het appartement van uw buren sporadisch en met onregelmatige tussenpozen rookt, heeft u weinig kans op succes in het geval van een geschil voor de rechter. Aangenomen mag worden dat het door u gemelde gebrek als onbeduidend wordt aangemerkt, aangezien de luchthinder veroorzaakt door sigarettenrook slechts sporadisch voorkomt.
Als de temperaturen in de zomer stijgen en de vuilniscontainers achter uw appartementsgebouw een doordringende stank uitstralen, kan dit recht geven op een huurverlaging. Er is echter ook de kans dat de rechter in geval van een geschil deze geurhinder zal meetellen tot het algemene levensgevaar of huurders en de huurverlaging niet-ontvankelijk zal verklaren. In de regel kan een verhuurder noch actief de zomerhitte noch de afvalstank stoppen.
Als u een appartement betrekt dat in de directe omgeving van een industriële installatie ligt en uw huur wilt verlagen omdat u last heeft van de uitlaatgassen, zijn uw vooruitzichten in de rechtbank ook nogal slecht. Omdat de industriële uitlaatgassen onder de lokale omstandigheden vallen, die te wijten zijn aan de locatie van het appartement. Zo heeft u stilzwijgend de luchthinder geaccepteerd toen u dit appartement betrok.
Hoe werkt een huurverlaging door luchtoverlast?
Als u als huurder de huur wilt verlagen, moet u een defect melden aan uw verhuurder om hem te informeren over het probleem in uw appartement. Deze kennisgeving moet schriftelijk gebeuren. Het is handig als u het gebrek en de gevolgen ervan voor uw woonkwaliteit zo goed mogelijk documenteert en zo uw claim onderbouwt in de kennisgeving van gebreken.
Als een nabijgelegen bouwplaats bijvoorbeeld een verhoogde blootstelling aan stof in uw huis veroorzaakt, kunt u foto’s maken van huismuren en ruiten die de verhoogde vervuiling laten zien. Als u daarentegen last heeft van de permanente sigarettenrook van uw buren, is het voordelig om gedurende meerdere dagen of weken een logboek bij te houden, wanneer en hoe vaak genoemde buren in uw omgeving roken. En als de luchthinder u zelfs gezondheidsproblemen bezorgt, moet u een bijbehorende medische verklaring bijvoegen met de melding van defecten.
Met de kennisgeving van gebreken moet u uw verhuurder een redelijke termijn geven om het probleem op te lossen. Alleen als hij zich daar niet aan houdt, kun je je huur verlagen. De intentie van de huurverlaging in geval van overeenkomstige niet-eliminatie van de luchthinder is reeds terug te vinden in het gebrek.aankondigen.
Het lezen waard uit het magazine:
Handige technologiegidsen: